【案情】 張女士擁有一套位于頂樓的花園洋房，其在露臺上搭建了一間約70平方米的“陽光房”。2022年1月，張女士將該洋房作價85萬元出售給鄭先生，可兩人簽訂購房合同時未寫明交易內(nèi)容包括“陽光房”。2022年2月，鄭先生取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證。

2023年8月，城管部門認定該“陽光房”屬違章建筑，發(fā)出書面通知，責(zé)令鄭先生自行拆除，否則將被強拆。鄭先生遂雇請人員予以拆除。之后，鄭先生多次要求原房主張女士賠償。張女士則認為房屋已經(jīng)過戶，“陽光房”被拆除的責(zé)任應(yīng)由鄭先生一人承擔。鄭先生訴至法院，請求判令張女士降低購房費用并賠償拆除費用約34萬元。

庭審中，鄭先生認為張女士隱瞞了“陽光房”屬于違建的事實，并將其作為房屋賣點，自己基于誤解而購買了該房產(chǎn)，張女士的行為構(gòu)成欺詐，因此要求張女士承擔相應(yīng)的民事責(zé)任。張女士則辯稱，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶到鄭先生名下，“陽光房”是房屋交易的一部分，產(chǎn)權(quán)過戶后的風(fēng)險應(yīng)由鄭先生自行承擔。

法院認為，“陽光房”雖未寫入書面合同，但影響雙方交易對價，仍屬約定交易范圍，該“陽光房”已被行政主管部門認定為違章建筑，有關(guān)“陽光房”的買賣約定屬無效。鄭先生喪失“陽光房”使用利益并支出拆除費用，此時買賣合同權(quán)利義務(wù)失衡，之間的差額可認定為鄭先生因此遭受的經(jīng)濟損失。原、被告對陽光房被限期拆除均應(yīng)有所預(yù)見，無視法律、心存僥幸的主觀過錯大體相當，應(yīng)承擔同等責(zé)任。

據(jù)此，法院綜合房屋成交金額、物理現(xiàn)狀、拆除費用、當?shù)亟?jīng)濟水平、交易市場行情等因素，判決張女士承擔50%的責(zé)任，向鄭先生賠償4萬元。

【釋法】 《中華人民共和國民法典》規(guī)定，當合同被認定為無效時，如果其中一方存在過錯，那么這一方應(yīng)當對另一方因此所遭受的損失進行賠償。如果合同雙方都存在過錯，那么應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責(zé)任。在“陽光房”被拆除的情況下，買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)出現(xiàn)了失衡，從而給買方帶來經(jīng)濟損失。對于這一經(jīng)濟損失，由于買賣雙方的主觀過錯大致相當，根據(jù)法律規(guī)定，雙方應(yīng)當承擔同等的責(zé)任。

在房地產(chǎn)交易市場上，盡管附屬建筑增加了房屋的吸引力，但它們?nèi)匀粚儆诮ㄖa(chǎn)品的范疇，同樣涉及公共安全的問題。因此，在使用這些附屬建筑時，尤其是在進行改造之前，購房者應(yīng)當首先了解相關(guān)法律法規(guī)以及物業(yè)管理規(guī)定。

在進行改造之前，購房者需要向相關(guān)部門提出書面申請，在得到相關(guān)部門的批準后，才能開始實施改造。

此外，在考慮附屬建筑的使用時，購房者還應(yīng)當充分尊重相鄰關(guān)系，注意保護相鄰業(yè)主的通風(fēng)、采光等合法權(quán)益。盡量避免給相鄰業(yè)主帶來不便，否則可能會引發(fā)鄰里糾紛。

 來源：《云南法制報》