【案情】王甲與王乙系夫妻。2019年10月，王乙與騰沖某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)兩套某樓盤(pán)的公寓房，每套價(jià)款為264285元，并辦理《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》登記備案，將兩套房屋備案登記在王乙個(gè)人名下。

2021年3月，王乙與閆某簽訂《商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將該兩套房屋轉(zhuǎn)讓給閆某，因該兩套房屋尚未交付，二人約定接房費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)由閆某代為繳納，總價(jià)預(yù)計(jì)44萬(wàn)元。之后，閆某多次向王乙轉(zhuǎn)賬，王乙也出具了收條，表明已收到閆某的購(gòu)房款25萬(wàn)元。2021年10月，騰沖市自然資源局為涉案兩套房屋分別辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，證書(shū)登記權(quán)利人為王乙，共有情況為單獨(dú)所有。王乙收到上述不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后將證書(shū)交給閆某保管。

2023年10月，原告王甲認(rèn)為，被告王乙在其不知情的情況下，將其與王乙共同購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)出售給被告閆某，王乙的私自處分行為直接損害了自己的合法權(quán)益，要求法院確認(rèn)王乙與閆某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。

騰沖市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效的實(shí)質(zhì)在于閆某購(gòu)買(mǎi)房屋的行為是否適用善意取得的法律制度。本案中，案涉房屋是王乙以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)后僅備案登記在王乙個(gè)人名下，根據(jù)王乙購(gòu)買(mǎi)并備案登記的情形，閆某有理由相信案涉房屋為王乙個(gè)人所有。同時(shí)，王乙與閆某約定案涉房屋預(yù)計(jì)總價(jià)款為44萬(wàn)元，該價(jià)款雖略低于王乙購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格，但鑒于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，該轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)視為雙方的合理對(duì)價(jià)。雙方簽訂協(xié)議后閆某已按約定支付部分價(jià)款，未付的價(jià)款應(yīng)按雙方約定另行處理。法院認(rèn)定閆某的受讓行為應(yīng)適用善意取得的法律制度，判決駁回王甲的訴訟請(qǐng)求。宣判后，王甲不服判決提起上訴，案件經(jīng)保山中院二審后駁回上訴，維持原判。

【釋法】《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，認(rèn)定善意取得需同時(shí)具備以下3項(xiàng)條件，即受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意，以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。 

（載《云南日?qǐng)?bào)》2025年3月25日第7版）